Wie sich Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie wirksam vor Haftungsrisiken schützen
Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) lässt Verkäufer einer gebrauchten Immobilie aufhorchen. Der Fall macht die Haftungsrisiken für Verkäufer deutlich und zeigt, wie wichtig es ist, sich vor einer solchen Haftung effektiv zu schützen.
Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde, stellte sich heraus, dass das Haus schwammbefallen war. Die Verkäuferin verlor infolge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung übernehmen, die weit über den erhaltenen Kaufpreis hinausgingen. „Wenn die Verkäuferin besser vorgesorgt hätte, wäre es dazu nicht gekommen“, so Dr. Steffen Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz.
„Der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie kann sich vor solchen Haftungsfallen schützen.“ Er rät zunächst zu einem Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. „Ein umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich. Verkäufern ist anzuraten, diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich mangelfrei ist?“
"Fremdgehen" kann Anspruch auf Trennungsunterhalt verwirken
Die einseitige Abkehr von der ehelichen Lebensgemeinschaft führt auch dann zur Verwirkung des Anspruchs auf Trennungsunterhalt, wenn die Hinwendung zu einem neuen Partner sogleich gegenüber dem anderen Ehegatten offenbart wird. Mit dieser Begründung verweigerte das Kammergericht (KG) einer Ehefrau den eingeklagten Trennungsunterhalt.
Kündigung nach Geltendmachung des Mindestlohns ist unwirksam
Eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses ist unwirksam, wenn sie vom Arbeitgeber als Reaktion auf eine Geltendmachung des gesetzlichen Mindestlohns ausgesprochen wurde.
Zu diesem Ergebnis kam das Arbeitsgericht Berlin im Fall eines Hausmeisters. Dieser wurde mit einer regelmäßigen wöchentlichen Arbeitszeit von 14 Stunden bei einer Vergütung von monatlich 315 EUR beschäftigt. Das ergab einen Stundenlohn von 5,19 EUR. Er forderte vom Arbeitgeber den gesetzlichen Mindestlohn von 8,50 EUR. Darauf bot der Arbeitgeber eine Herabsetzung der Arbeitszeit auf monatlich 32 Stunden bei einer Monatsvergütung von 325 EUR (Stundenlohn 10,15 EUR) an. Nachdem der Arbeitnehmer die Änderung der Vertragsbedingungen abgelehnt hatte, kündigte der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis. Das Arbeitsgericht hat die Kündigung als eine verbotene Maßregelung angesehen. Der Arbeitgeber habe das Arbeitsverhältnis gekündigt, weil der Arbeitnehmer in zulässiger Weise den gesetzlichen Mindestlohn gefordert habe. Eine solche Kündigung sei unwirksam.
Die geplanten Neuregelungen zur Erbschaftsteuerreform
Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) ist die Privilegierung des Betriebsvermögens bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer angesichts ihres Ausmaßes und der eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten mit dem Grundgesetz unvereinbar. Der Gesetzgeber muss bis spätestens zum 30.6.2016 eine Neuregelung treffen. Nun liegt ein Gesetzentwurf mit den geplanten Änderungen vor.
Obwohl das BVerfG rückwirkende Neuregelungen unter bestimmten Bedingungen zugelassen hat, sieht der Entwurf keine rückwirkenden Änderungen vor. Das aktuelle Recht soll bis zum Inkrafttreten einer Neuregelung uneingeschränkt anwendbar bleiben. Der Entwurf stellt aber noch ein frühes Stadium im Gesetzgebungsverfahren dar. Im Hinblick auf die Komplexität der Regelungen sind etwaige Anpassungen nicht unwahrscheinlich.
Begünstigtes Vermögen
Das BVerfG hält es für unverhältnismäßig, dass die Steuerverschonung auch eintritt, obwohl das betriebliche Vermögen bis zu 50 % aus Verwaltungsvermögen besteht. Nach der Neudefinition ist das Vermögen begünstigt, das seinem Hauptzweck nach überwiegend einer originär land- und forstwirtschaftlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit dient. Missbräuchlichen Gestaltungen wie bei der „Cash-GmbH“ soll hierdurch die Grundlage entzogen werden.
Hinweis: Der Nettowert des nicht begünstigten Vermögens kann wie begünstigtes Vermögen behandelt werden, soweit er 10 % des Nettowerts des begünstigten Vermögens nicht übersteigt.
Bank darf Hochzins-Verträge nicht kündigen
Ein Geldinstitut kann die in Zeiten hoher Zinsen abgeschlossenen hochverzinsten Verträge nicht kündigen, weil sie in der Niedrigzinsphase wirtschaftlich nachteilig sind.
Diese anlegerfreundliche Entscheidung traf das Landgericht (LG) Ulm im Fall der sog. Scala-Verträge der Sparkasse Ulm. Diese Sparverträge haben eine Laufzeit von 25 Jahren. Die Kunden erhalten Bonuszinsen von bis zu 3,5 Prozent zusätzlich zu dem normalen Zinssatz. Weil dies in der aktuellen Niedrigzinsphase für die Sparkasse wirtschaftlich nachteilig ist, wollte sie die Verträge beenden, notfalls per Kündigung. Das hat das LG nun untersagt. Die Richter entschieden, dass die Verträge nicht wegen des mittlerweile deutlich niedrigeren Zinsniveaus gekündigt werden dürften. Es gebe keine gesetzliche Grundlage für ein ordentliches Kündigungsrecht. Veränderungen des Zinsniveaus würden als Begründung nicht ausreichen. Damit hätte bei Vertragsschluss gerechnet werden müssen.
[Quelle: LG Ulm, Urteil vom 26.1.2015, 4 O 273/13, wcr 04/2015]
