Mogelpackung Mietkautionsbürgerschaft
Nach unseren praktischen Erfahrungen mit den Anbietern von Mietkautionsbürgerschaften - meist große Versicherungsunternehmen - raten wir davon ab, sich als Vermieter auf eine Mietkautionsbürgerschaft einzulassen, wenn nicht bereits auf erste Anforderung hin bezahlt wird. Nur dann ist eine solche Bürgschaft genauso viel wert wie Bargeld. Tatsächlich ist das nur dann der Fall, wenn auf der Bürgschaftsurkunde beispielsweise vermerkt ist „Wir zahlen auf erste Anforderung hin“.
Es soll gerade nicht notwendig sein, dass man den Mieter verklagt und den Anspruch durchstreitet. Kann sich der Vermieter nicht direkt aus der Mietkautionsbürgerschaft befriedigen, taugt dieses Produkt nichts. Dann bestehen Sie als Vermieter lieber auf die Einzahlung der Bürgschaftsbetrages auf ein Sparkonto, auf das Sie alleine als Begünstigter eingetragen sind.
Der 20 % Irrtum - die Kappungsgrenze und die Regelungen zur Mietpreisbremse
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Bei Mieterhöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Die Meisten kennen diese Regelungen aus dem § 558 BGB, vor allem die Mieterhöhungsgrenze von 20 % in drei Jahren (die sogenannte Kappungsgrenze) gilt bei vielen als in Stein gemeißelt. Was dabei häufig übersehen wird, seit Mitte 2015 gibt es diverse Regelungen zur Mietpreisbremse. Eine dieser Regelungen gibt den einzelnen Bundesländern das Recht, für einzelne Gemeinden oder Teilen davon, die Kappungsgrenze, also den Betrag, um den die Miete nach jeweils drei Jahren angehoben werden kann, weiter zu begrenzen. Die Kappungsgrenze beträgt dann nicht mehr 20 % sondern lediglich noch 15 %! Auch Baden-Württemberg hat eine entsprechende Regelung eingeführt und für Konstanz, aber auch Radolfzell Singen, Friedrichshafen, Freiburg und noch rund 40 andere Gemeinden im Land) diese Kappungsgrenze auf 15 % herabgesetzt. Mieterhöhungen, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete stützen, kann der Mieter also erfolgreich widersprechen, wenn die Erhöhung über diese 15 %- Grenze in drei Jahren hinausgeht und die Mietwohnung in einer der Gemeinden oder Gemeindegebieten liegt, die unter diese reduzierte Kappungsgrenze fallen.
Eigenbedarf: Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter braucht sich im Falle einer Eigenbedarfskündigung nicht darauf verweisen zu lassen, dass eine andere in seinem Eigentum stehende Wohnung frei stand, wenn diese nicht mit der gekündigten Wohnung vergleichbar war, etwa weil diese kleiner war oder einen geringeren Wohnwert aufwies.
Eine Pflicht des Vermieters, dem gekündigten Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, besteht dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten von vornherein ausscheidet. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin für den Fall, in dem der Mieter die Alternativwohnung ohnehin nicht angemietet hätte, wenn sie ihm angeboten worden wäre. Dann wäre es treuwidrig, wenn sich der Mieter auf eine Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters beruft.
Bei Überbelegung einer Mietwohnung
droht dem Mieter die Kündigung. Überbelegung kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein, wenn sie trotz Abmahnung weiterhin vorliegt. Aber selbst wenn die Vermieterrechte nicht erheblich verletzt worden sind, muss der Vermieter eine Überbelegung nicht hinnehmen und kann auch oder zusätzlich die ordentliche Kündigung aussprechen. Fremde, entfernte Verwandte oder Freunde haben ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ohnehin kein Bleiberecht. Im Gegensatz zum Ehepartner (gleichgestellt ist der eingetragene Lebenspartner) sind Lebensgefährten, also Freund und Freundin, nicht privilegiert.
Aber selbst wenn der Vermieter die Aufnahme anderer Personen als solches hinnehmen muss, bildet die Überbelegung eine absolute Grenze. Abhängig vom Einzelfall stellt die Rechtsprechung regelmäßig darauf ab, dass für jede Person etwa 10 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen, bei Kleinkindern reichen 6 m².
Kaution muss insolvenzsicher angelegt werden
Der Mieter hat einen Anspruch auf Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Kaution. Bis zum Nachweis steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zu. Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Homburg. Das Urteil verweist darauf, dass eine gesetzeskonforme Anlage eine insolvenzsichere Anlage verlangt. Diese ist nicht gegeben, wenn der Vermieter die Kaution auf einem auf ihn lautenden Sparbuch anlegt, ohne kenntlich zu machen, dass es sich um ein Kautionskonto handelt.
