Die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Geklagt hatte ein Vermieter, der eine Wohnung an ein Ehepaar mit Kind vermietet hatte. Im Mietvertrag hieß es, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt.
Der Formularmietvertrag enthielt zudem die folgende Regelung: „Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.“ Der Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbstständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Der Vermieter hatte ihn unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich aufgefordert, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Daher erklärte er wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung und forderte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Die Bundesrichter entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden müsse. Er könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Das gelte insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Würden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, komme ein Anspruch auf Gestattung dagegen regelmäßig nicht in Betracht. Da dies im vorliegenden Fall vom Vermieter behauptet worden war, hat der BGH das Verfahren zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen (BGH, VIII ZR 165/08).
