Bauüberwachung: Architekt haftet bei Abdichtungsmängel
Kommt ein Architekt, der mit der Bauaufsicht beauftragt wurde, Überwachungspflichten nicht hinreichend nach, gilt: Er kann für Feuchtigkeitsschäden haften, die durch unsachgemäßes Verschweißen von Bitumenbahnen entstanden sind. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden.
Bei einer Honorarklage muss der Architekt folgendes vortragen:
Ein Architekt, der sein Honorar einklagt, muss dreierlei Dinge darlegen und ggf. auch beweisen:
(1) Wer ist sein Vertragspartner?
(2) Welche Leistungen umfasst sein Auftrag?
(3) Welche Vergütung wurde vereinbart?
Der Vortrag „Gespräch mit dem Bauherrn zu Übernahme der Bauleitung“ reiche grundsätzlich nicht aus, eben so wenig, wenn der Architekt behauptet, beide Parteien hätten erörtert, dass der Architekt mit der Massenermittlung, Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung betraut worden sei. Es bedarf jeweils eines konkreten Vortrags der wirksamen rechtsgeschäftlichen Einigung über die konkret zu erbringenden Leistungen. So soll der Architekt beispielsweise den Leistungsumfang anhand der Leistungsphasen der HOAI definieren.
Wie schnell müssen Beseitigungsverfügungen bei fehlender Baugenehmigung umgesetzt werden?
Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt hat jetzt entschieden: die sofortige Vollziehung von Beseitigungsverfügungen aus brandschutzrechtlichen Gründen setzt voraus, dass die von dem Bauwerk ausgehende Gefahren sofortiges Einschreiten erfordert. Dies schließt auch ein, zu prüfen, ob die Gefahrenlage für die Dauer des Hauptsacheverfahrens durch anderweitige ergänzende Maßnahmen der Gefahrenabwehr begegnet werden kann, etwa durch Erlass einer Nutzungsuntersagung.
Zum Fall:
Der Antragssteller ist Eigentümer eines Grundstücks, dass Straßenseiten mit einem mehrgeschossigen Gebäude bebaut ist. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes betreibt er ein Bistro. Bei Kontrollen vor Ort stellte die Antragsgegnerin, die Stadt, fest, dass an der rückwertigen Gebäudeseite eingeschossiger Anbau mit Pultdach mit einer Grundfläche errichtet worden war. Die Stadt gab dem Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes auf, den Anbau vollständig zurückzubauen. Zur Begründung führte die Stadt aus, dass der Anbau ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sei und nachträglich nicht genehmigt werden könne. Die Anforderungen an den Brandschutz, an Rettungswege und an Brandwände würden nicht erfüllt. Anordnung der sofortigen Vollziehung sei im öffentlichen Interesse geboten. Aufgrund der Gefährdungslage für die Gäste und Bewohner des Grundstücks sowie des Nachbargrundstücks sei der weitere Bestand des Anbaus als Aufenthaltsraum nicht zu verantworten. Im Brandfall sei mit hinreichender Sicherheit Schäden an Leib, Leben und Gesundheit dieser Personen zu befürchten. Bei Beachtung der Länge eines Rechtsmittelverfahrens könne die bestehende Gefahr nicht in geeigneter Weise abgewendet werden, wenn der Widerspruch aufschiebende Wirkung habe. Der entstehende finanzielle Verlust durch den Rückbau sei vorliegend nicht zu berücksichtigen, da dieser Verlust auf der rechtswidrigen Errichtung und Nutzung beruhen würde und in die Verantwortungssphäre des Antragsstellers fällt.
Das OVG hat in zweiter Instanz zunächst den eingangs geschilderten Grundsatz bekräftigt. Dann lässt es aber eine Ausnahme zu: etwas anderes könne nämlich bei verhältnismäßig geringfügigen Auswirkungen einer Beseitigungsverfügung gelten, namentlich dann, wenn eine bauliche Anlage, ohne Substanzverlust beseitigt werden kann und keine erheblichen Aufwendungen für die Entfernung und Lagerung der Anlage entstehen. Das sah das OVG hier als gegeben an.
Auch Planer dürfen eine Bauhandwerkersicherung verlangen
Auch Planer können für ihre Honorarforderungen eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Der Auftraggeber kann das nicht verhindern, indem er zum Beispiel eine unvollständige Leistungserbringung, die Überschreitung der Baukostengrenze oder die fehlende Abnahme einwendet.
Wer eine Wohnung zur Nutzung durch ständig wechselnde Gäste vermietet, benötigt eine Baugenehmigung
Wird eine Wohnung zur kurzfristigen Nutzung durch ständig wechselnde Gäste (sogenanntes „Boardinghouse“) vermietet, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Dabei ist es unerheblich, ob eine kurzfristige Vermietung unmittelbar an ständig wechselnde Gäste oder eine langfristige Vermietung an ein Unternehmen erfolgt, das seinerseits ständig wechselnde Personen dort unterbringt.
